よくある質問 Q＆A ＞＞＞ 用語解説
| 貸条件の交渉 | はい、喜んで交渉させて頂きます。 交渉する場合には、申し込むことを前提にお願いしますね。貸主様に、このようなお客さまがこのような条件で申込みがありましたと交渉して貸主さまの承諾を得たら契約になります。 |
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| 賃料の支払いが重複 | 解約予告が６ヶ月あるので出来る限り賃料の支払いが重複しないようにしたい。そうですね、退去される家主さまへの交渉はできないので新しく借りる物件の家主へフリーレントの相談をお願いしてみます。又は、空き予定の物件も入居時期が合えばいいですね。 |
| 格安物件を紹介して | これはむずかしい相談でした。私が安いですよと言ってもお客様は高いと言われたらどうしようか悩みます。借主様の価値判断がどこにあるのか良くお話しを聞いて対応させていただきます。例えば、坪単価を基準とするのか、ある物件と比較してそれより安い物件をお探しなのか、それとも予算重視なのか、本音を営業担当者にお伝えくださいね。
相場より安かった物件としては、
●間口が狭い ●日当たり。風通し通気が悪い物件であった。 ●裏通りで人通りが無く、目立たない物件であった。 ●倉庫仕様（設備が何も無く、借主負担で工事をした。） ●建物の老朽化が著しいく、現状の引渡しを条件とした。 ●空室期間が長く、業種にも制限があり需要が少なかった。 ●礼金が高く、賃料を押さえた家賃設定であった。 ●入居者の人柄を優先する家主であった。 ●賃料よりもテナントの内容（外装・内装等）を意識し長く契約を望む家主であった。 ●天井高が低かった。 ●営業時間や休館日の設定がきつかった。日祝日営業不可で8時開館 20時で閉館 ●早く入居者を決めたい家主さま（入居率優先） ●相場より安く賃料設定してくれた家主さまであった。 ●家主様と親しい仲介業者であり懇切丁寧な交渉してくれた結果安くなった。 |
| 家主はどんな方なの | はい、こんな方です。こんな企業様ですよとおこたえします。個人情報に触れない範囲になりますが、家主様も契約する前にお客様にお会いされることもあります。 |
| 訳あり物件なの | 賃料が安いが何か訳ありですか？→はい、あります。賃料または保証金が相場に比べて極端に安い場合には何かあると思ってください。私達もそう思っています。 理由を聞けばなるほどと理解できます。 |
| 寸歩入り平面図を希望 | レイアウトするので、寸歩入り図面がほしい。→はい、協力致します。事前に家主様の方で用意している場合は少ないですね。参考になる設計図面は壁芯計算ですから内側寸法と誤差が生じます。１０坪以内のオフィスならメジャーを持参していますので案内時にその場で計測もできます。大型オフィスレイアウトなら専門の業者を紹介いたしております。 |
| フリーレント希望します | フリーレントは、できる物件と出来ない物件があります。需要と供給のバランスを勘案しての交渉になります。特に大型貸事務所の場合には、１ヶ月～６ヵ月ぐらいが目安です。また、交渉期間が２ヶ月から３ヶ月になると特約事項で違約事項を明記される条項があります。２年以内に解約するとフリーレントに伴う賃料を無効にする。理由は入居して２ヶ月後に解約されたらとのことです。 |
| セキュリティーについて | 貸ビル（事務所）の機械警備には、あの有名なセコムからアルソック・東洋テック・総合警備など警備会社は多数あります。 ビルによって警備会社は異なりますし警備内容も違います。 貸室内のみ警備もあれば、共用部分だけの機械警備もありますので物件毎に確認を要します。また人的警備として、有人警備や巡回警備、常駐管理人から日勤管理もありますよ。物件によって無い場合もあり様々です。 |
| 正面玄関の開閉時間 | 貸ビルなどは共用お正面玄関や勝手口があります。通常正面玄関は、平日８時から１９時 土曜日は１７時まで、日祝日は閉鎖（閉鎖後は勝手口からやIDカードで入退館）などですが、これも建物によって様々になります。 |
| 日曜祝日でも玄関開放を | 来店型オフィスビルや店舗ビルまたは、ターミナル駅近くの商業ビル以外は警備の関係で閉鎖している貸しビルが多いのが現状です。 |
| 短期賃貸借制度の廃止 | 短期賃貸借制度の廃止などを定めた「担保物権及び民事執行制度の改善のための民法等の一部を改正する法律」が平成１５年７月２５日に成立（８月１日公布）し、平成１６年４月１日から施行。 短期賃貸借制度は、「抵当権が設定されている物件について、賃借人が短期（建物の場合は３年以内、土地の場合は５年以内）の賃貸借契約を締結した場合、その抵当権が実行され物件が競売落札された（物件の所有権が買受人に移転）後でも、賃借人は買受人（競落人）に対し残存契約期間の賃借や敷金返還請求ができるもの」ですが、今回の法律改正により、賃借人は買受人に対し、それらの主張ができなくなります。短期賃貸借制度が廃止され、新たに建物の明渡猶予制度が導入されます。 新しい明渡猶予制度では、抵当権が設定されている建物の賃借人は、その賃借期間の長短などに関係なく、その抵当権が実行されて家主が代わった場合であっても、新たな家主の買受け後６ヶ月間は、そのまま建物に居住できることになります。この猶予期間中は買受人に賃料相当額を支払うことになりますが、その支払いを１ヶ月以上怠った場合には猶予期間そのものが認められなくなります。また、新しい明渡猶予制度では買受人に対する敷金返還請求はできなくなります。（元の家主に敷金返還を請求することは可能です。） なお、抵当権が設定されている建物や土地を借りる場合でも、その前に登記された全ての抵当権者が同意し、その同意が登記されたときは、当該抵当権者や買受人に契約期間終了時又は更新期間終了時までの賃借や敷金返還請求ができます。 このように、短期賃貸借制度の廃止により、賃借している物件に抵当権が設定されている（多くの場合、抵当権が設定されています）場合、賃借人の立ち退きや敷金返還について、従来の取り扱いが大きく変わることになります。●借りる方も十分に貸主を調査の上契約しましょう。 「改正理由」この法律改正は、短期賃貸借制度が、（1）競売不動産の買受人から不当な立退料を得ることなどを狙った執行妨害の手段として、しばしば濫用されていること、（2）競売手続の途中で賃借期間が満了した賃借人は全く保護が受けられないなど、賃借人保護の制度としても合理的でないことを理由とするものです。 |
| 契約書の条文について | 契約書の内容の一部が納得できないので変更してほしいのですが？→物件を借りたら、契約書が物を言います。契約書は大切に保管し各条文を十分理解しておきましょう。 納得できない条項は、契約前に交渉してください修正できる場合もございます。 |
