(賃借・売買)事業用不動産の用語解説

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2021年01月27日 14時14分 (水)

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No.2 (用語解説)【短期賃貸借制度の廃止】投稿日:2020-12-04

  短期賃貸借制度の廃止などを定めた「担保物権及び民事執行制度の改善のための民法等の一部を改正する法律」が平成15年7月25日に成立(8月1日公布)し、平成16年4月1日から施行。 短期賃貸借制度は、「抵当権が設定されている物件について、賃借人が短期(建物の場合は3年以内、土地の場合は5年以内)の賃貸借契約を締結した場合、その抵当権が実行され物件が競売落札された(物件の所有権が買受人に移転)後でも、賃借人は買受人(競落人)に対し残存契約期間の賃借や敷金返還請求ができるもの」ですが、今回の法律改正により、賃借人は買受人に対し、それらの主張ができなくなります。短期賃貸借制度が廃止され、新たに建物の明渡猶予制度が導入されます。  新しい明渡猶予制度では、抵当権が設定されている建物の賃借人は、その賃借期間の長短などに関係なく、その抵当権が実行されて家主が代わった場合であっても、新たな家主の買受け後6ヶ月間は、そのまま建物に居住できることになります。この猶予期間中は買受人に賃料相当額を支払うことになりますが、その支払いを1ヶ月以上怠った場合には猶予期間そのものが認められなくなります。また、新しい明渡猶予制度では買受人に対する敷金返還請求はできなくなります。(元の家主に敷金返還を請求することは可能です。) なお、抵当権が設定されている建物や土地を借りる場合でも、その前に登記された全ての抵当権者が同意し、その同意が登記されたときは、当該抵当権者や買受人に契約期間終了時又は更新期間終了時までの賃借や敷金返還請求ができます。 このように、短期賃貸借制度の廃止により、賃借している物件に抵当権が設定されている(多くの場合、抵当権が設定されています)場合、賃借人の立ち退きや敷金返還について、従来の取り扱いが大きく変わることになります。●借りる方も十分に貸主を調査の上契約しましょう。 「改正理由」この法律改正は、短期賃貸借制度が、(1)競売不動産の買受人から不当な立退料を得ることなどを狙った執行妨害の手段として、しばしば濫用されていること、(2)競売手続の途中で賃借期間が満了した賃借人は全く保護が受けられないなど、賃借人保護の制度としても合理的でないことを理由とするものです。
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No.1 (用語解説)【残置物】投稿日:2020-12-04

  残置物とは、以前の入居者が貸主の承諾のもと、本来無かった設備を設置して使用していた物で、退去時にそれを撤去せずに残していった設備等のことをいいます。
貸主の性能保証や修繕保守がなく借主の負担になることがほとんどですので、現地内覧時には是非確認をしておきましょう。
例:エアコン・照明器具・リフト・クレーン・キューピクルなど
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